CONDOMINIO
Assicurare un condominio significa proteggere il patrimonio comune, i singoli proprietari e l’amministratore dalle conseguenze economiche derivanti da danni, responsabilità civili e obblighi normativi.
Quando i proprietari sono più di due, si configura automaticamente un condominio, in quanto si presume l’esistenza di beni comuni detenuti in comproprietà. Il condominio, infatti, sorge ipso iure nel momento in cui coesistono almeno due distinti titolari di proprietà esclusiva su unità immobiliari autonome e una contestuale comunione su parti comuni dell’edificio. A tal proposito, l’art. 1117 del codice civile individua in modo puntuale le principali categorie di beni comuni.
Alla luce di ciò, nella fattispecie prospettata non è richiesto alcun adempimento formale per la costituzione del condominio, che deve ritenersi già esistente di fatto. Qualora i partecipanti siano più di otto (ossia almeno nove), sussiste l’obbligo di procedere alla nomina dell’amministratore; tale nomina può essere richiesta da ciascun condomino.
Nel condominio quindi esistono proprietà individuali e proprietà comuni. La caratteristica del condominio è infatti che ogni condomino è proprietario esclusivo di uno o più appartamenti (o negozi, locali, uffici, ecc.) ed è al tempo stesso comproprietario insieme a tutti gli atri condomini di alcune parti comuni, come ad esempio l’ingresso, le scale, l’ascensore, il cortile, il giardino, ecc.
L’assistenza di un Broker assicurativo nell’analisi dei rischi a cui esso è sottoposto può rappresentare un valido supporto ai condomini ed all’amministratore.
- Proprietà comuni
- Proprietà individuali
- Amministratore
Le parti comuni del condominio rappresentano il patrimonio condiviso di tutti i proprietari e sono esposte a numerosi rischi che possono generare danni rilevanti e responsabilità nei confronti di terzi.
Fabbricato e strutture
Incendio, esplosione, scoppio, fulminazione, eventi atmosferici, grandine, vento forte, sovraccarico neve, allagamenti e fenomeni naturali possono compromettere la stabilità e l’integrità dell’edificio.
Le principali parti comuni dell’edificio sono individuate dall’art. 1117 del Codice Civile, che disciplina beni quali tetto, facciate, scale, cortili, ascensori e impianti comuni.
Art. 1117 Codice Civile
Gli interventi di efficientamento energetico e riqualificazione degli edifici richiedono valutazioni tecniche, economiche e assicurative adeguate.
Efficienza energetica degli edifici
Impianti comuni
Ascensori, cancelli automatici, impianti fotovoltaici, centrali termiche, citofoni, antenne centralizzate e impianti elettrici possono subire guasti improvvisi o danni da fenomeno elettrico.
Gli impianti tecnologici devono essere installati e mantenuti nel rispetto del DM 37/2008 e delle specifiche normative tecniche di settore.
DM 37/2008 – Sicurezza degli impianti
Gli ascensori condominiali sono soggetti a verifiche periodiche obbligatorie ai sensi del DPR 162/1999.
DPR 162/1999
Le verifiche e la manutenzione degli impianti termici sono disciplinate dal DPR 74/2013.
Impianti termici – DPR 74/2013
Danni da acqua
Rotture accidentali di tubazioni, colonne montanti, scarichi e impianti comuni possono provocare infiltrazioni e danni sia alle parti comuni sia alle unità immobiliari private.
Responsabilità civile verso terzi
Il condominio può essere chiamato a rispondere per danni causati da caduta di tegole, cornicioni, intonaci, alberi, neve o ghiaccio, nonché per difetti di manutenzione delle parti comuni.
La responsabilità per i danni causati dalle parti comuni può trovare fondamento nell’art. 2051 del Codice Civile, relativo al danno cagionato da cose in custodia.
Spese straordinarie
La ricerca del guasto, la demolizione e il ripristino delle strutture danneggiate possono generare costi imprevisti particolarmente elevati.
Tutela legale
Controversie con fornitori, appaltatori, condomini o terzi possono comportare spese legali significative per la difesa degli interessi del condominio.
Ogni condomino è proprietario esclusivo della propria abitazione, dei propri beni e delle proprie responsabilità. Molti dei danni che si verificano nel condominio si riflettono direttamente sulle singole unità immobiliari.
Abitazione e contenuto
Arredi, elettrodomestici, apparecchiature elettroniche e beni personali possono subire danni a seguito di incendio, eventi atmosferici, furto o allagamento.
Danni da infiltrazione
Le perdite provenienti da appartamenti vicini o da impianti comuni possono causare danni a pareti, pavimenti, controsoffitti e mobili.
Le infiltrazioni rappresentano una delle principali cause di contenzioso tra condomini e possono comportare responsabilità risarcitorie ai sensi degli artt. 2043 e 2051 del Codice Civile.
Responsabilità civile del proprietario
Una perdita d’acqua, un guasto domestico o un evento accidentale possono provocare danni a terzi o agli altri condomini, generando richieste di risarcimento.
Il proprietario può essere chiamato a rispondere dei danni provocati da beni posti sotto la propria custodia ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile.
Gli interventi eseguiti all’interno delle unità immobiliari non devono arrecare danno alle parti comuni o compromettere la sicurezza dell’edificio, come previsto dall’art. 1122 del Codice Civile.
Furto e atti vandalici
Le abitazioni possono essere esposte a intrusioni, furti e danneggiamenti con conseguenze economiche rilevanti.
Tutela legale della famiglia
Le controversie relative alla proprietà, ai rapporti di vicinato o alla gestione del condominio possono richiedere assistenza legale specializzata.
Assistenza e servizi alla persona
Interventi urgenti di idraulici, elettricisti, fabbri e tecnici specializzati possono rappresentare un importante supporto in caso di emergenza.
L’amministratore riveste un ruolo centrale nella gestione del condominio ed è esposto a responsabilità sempre più rilevanti sotto il profilo civile, amministrativo e professionale.
Responsabilità professionale
Errori, omissioni, ritardi o negligenze nella gestione possono generare richieste di risarcimento da parte dei condomini o di terzi.
La figura dell’amministratore è disciplinata dagli artt. 1129 e 1130 del Codice Civile, modificati dalla Legge 220/2012.
L’art. 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce i requisiti necessari per svolgere l’attività di amministratore di condominio.
Gestione dei fornitori e degli appalti
L’affidamento e il controllo delle attività di manutenzione comportano responsabilità nella scelta e nella vigilanza delle imprese incaricate.
Gli interventi di manutenzione straordinaria possono comportare obblighi in materia di sicurezza ai sensi del D.Lgs. 81/2008.
D.Lgs. 81/2008 – Sicurezza sul lavoro
Obblighi del committente nei lavori condominiali
Quando il condominio affida lavori di manutenzione, ristrutturazione o riqualificazione a imprese esterne, assume il ruolo di committente ai sensi del D.Lgs. 81/2008.
L’amministratore, quale rappresentante del condominio, è tenuto a verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese incaricate e, nei casi previsti dalla legge, ad adempiere agli obblighi di coordinamento e sicurezza previsti per il committente.
L’inosservanza di tali obblighi può comportare responsabilità civili, amministrative e, nelle ipotesi più gravi, anche penali.
Approfondimento normativo:
D.Lgs. 81/2008 – Art. 90 e seguenti (Obblighi del committente nei cantieri temporanei o mobili).
Testo Unico sulla Sicurezza sul Lavoro (D.Lgs. 81/2008)
Sicurezza e conformità normativa
La mancata osservanza degli obblighi di legge in materia di sicurezza, manutenzione e conservazione delle parti comuni può comportare conseguenze economiche rilevanti.
Responsabilità patrimoniale
La gestione delle somme condominiali, dei fondi cassa e dei rapporti economici con i fornitori richiede particolare attenzione e adeguate tutele.
Tutela legale
Procedimenti civili, amministrativi o penali possono comportare costi di difesa significativi anche quando l’amministratore abbia operato correttamente.
Cyber risk e protezione dei dati
La gestione di dati personali dei condomini e l’utilizzo di strumenti informatici espongono l’amministratore a rischi legati a violazioni della privacy, attacchi informatici e perdita di dati.
La gestione dei dati personali dei condomini deve avvenire nel rispetto del Regolamento UE 679/2016 (GDPR) e delle indicazioni del Garante per la Protezione dei Dati Personali.
L’installazione di sistemi di videosorveglianza nelle parti comuni richiede il rispetto della normativa privacy e delle indicazioni del Garante.
Videosorveglianza nei condomini
Un solo rischio? No, un sistema di rischi.
Quando si parla di condominio si pensa spesso soltanto all’edificio. In realtà convivono patrimoni, responsabilità e interessi diversi che richiedono tutele differenti.
Le parti comuni devono essere protette da eventi che possono danneggiare il fabbricato o causare danni a terzi. I singoli proprietari devono tutelare la propria abitazione, i propri beni e la propria responsabilità civile. L’amministratore, infine, è esposto a responsabilità professionali, gestionali e normative sempre più rilevanti.
L’evoluzione tecnologica degli edifici, la crescente complessità delle normative e l’aumento dei contenziosi rendono oggi indispensabile una corretta analisi dei rischi.
Il compito del Broker non è semplicemente quello di proporre una polizza, ma di verificare che ogni soggetto coinvolto – condominio, condomini e amministratore – disponga di tutele adeguate alle proprie reali esigenze.
Ogni condominio presenta caratteristiche costruttive, impiantistiche e gestionali differenti. Una verifica periodica dei rischi e delle coperture assicurative consente di individuare eventuali scoperture, sovrapposizioni di garanzie o massimali non più adeguati alla reale esposizione del fabbricato, dei condomini e dell’amministratore.
